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Wieder mehr Leben, aber keine Kehrtwende in den Innenstädten
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Einzelhandelsunternehmen haben in den ersten sechs Monaten fast 220.000 m² Flächen in deutschen Innenstadtlagen angemietet. Dies sind 10 % mehr als im Vorjahreszeitraum, im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr 2019 bedeutet es aber einen 24-prozentigen Rückgang. Es sei "zu früh, von einer Kehrtwende zu sprechen", urteilt BNP Paribas Real Estate. Zahlreiche Retailer seien eher mit Restrukturierungen als mit Expansionsplänen beschäftigt. Hoffnung mache die Entwicklung der Passantenfrequenzen, die laut Zahlen der Plattform Hystreet.com im Juni wieder bei 90 % des Mittelwerts der Vor-Corona-Jahre lagen. Zudem hätten 15 internationale Marken den Deutschlandstart gewagt, z.B. das kanadische Bekleidungsunternehmen Canada Goose, das japanische Outdoorlabel Goldwin, der US-amerikanische Möbelhändler Restoration Hardware oder die Mobilitäts- bzw. Automobilkonzepte Lynk & Co und Polestar. Gut 64 % der Vermietungen fanden im 2. Quartal statt, als die Beschränkungen allmählich gelockert wurden. Die durchschnittliche Flächengröße pro Anmietung ist gestiegen - nicht zuletzt, weil durch zahlreiche Geschäftsaufgaben viele große Flächen frei geworden waren.

 

Hypoport-Plattformen wachsen zweistellig

Die Hypoport-Plattformen für privaten Wohnimmobilienkauf legten im 1. Halbjahr operativ zweistellig zu. Bei der Kreditplattform Europace wuchs das Gesamtvolumen um 25 % auf 52 Mrd. Euro, wovon 43 Mrd. Euro auf Immobilienfinanzierung entfielen (+28 %) und 7 Mrd. Euro auf Bausparen (+8 %). Finmas, innerhalb von Europace Teilmarktplatz für Institute des Sparkassen-Sektors, erhöhte sein Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten 2021 um 37 % auf über 5,3 Mrd. Euro, das genossenschaftliche Pendand Genopace seines um 83 % auf 6,3 Mrd. Euro. Im Segment Privatkunden mit dem Baufinanzierer Dr. Klein stieg das vermittelte Volumen um 12 % auf über 5,1 Mrd. Euro. Der Wert der über die Bewertungsplattform Value besichtigten und begutachteten Wohnimmobilien erhöhte sich um 31 % auf 15,3 Mrd. Euro. Derjenige der über die Plattform von FIO Systems vermarkteten Immobilien stieg um 41 % auf 9,3 Mrd. Euro.

 

Immobilienklima sackt im Juli wieder ab

Nach den Anstiegen in den beiden Vormonaten gab der von der Deutschen Hypo per Umfrage ermittelte Immobilienklima-Index im Juli um 2,2 % nach. Dabei sanken sowohl das Ertragsklima (-2,8 %) als auch das Investmentklima (-1,7 %). Mit 94,4 Punkten befindet sich das Immobilienklima aber trotz des Rückgangs weiterhin auf Vorkrisenniveau. Bei den einzelnen Assetklassen rutschte das Wohnklima um 2,3 % ab, außerdem sank das Logistikklima erstmals seit Februar 2021 wieder (-0,8 %). Das Büroklima blieb mit -0,2 % relativ stabil. Besonders deutlich fielen die Stimmungseinbußen im Handelssegment mit -7,3 % aus, das Hotelklima gab ebenfalls deutlich um 5,3 % nach.

 

EY-Umfrage: Versicherer werden bei Büros zurückhaltender

Seit Ausbruch der Coronakrise scheuen Versicherer das Risiko noch mehr als sonst. Bei der diesjährigen EY-Umfrage zu den Immobilien-Präferenzen der Branche outeten sich nur noch 18 % der 30 befragten Unternehmen als Freunde opportunistischer Anlagen – 11 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. Die Ansichten, welche Immobilienanlagen als risikoarm gelten, haben sich dabei geändert: Die Mehrzahl legt ihren Fokus nun auf Wohnen und Logistik. Hotels sackten im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 30 Punkte ab und wurde gerade noch von 14 % für ein Investment präferiert. Die einst beliebteste Anlageklasse Büro verlor elf Punkte und landete noch hinter Infrastruktur mit 62 % Zustimmung auf Platz 4. Das dürfte mit dem Trend zum Homeoffice zusammenhängen: 77 % erwarten, dass sich die Nachfrage nach Büroflächen durch häufigeres Arbeiten von zuhause reduziert. Im Schnitt haben die Versicherer 11,5 % ihrer Gelder in Immobilien angelegt, so viel wie nie zuvor. EY-Partner Dietmar Fischer glaubt, dass sich die Allokation weiter auf das Limit von 25 % Immobilienanlagen zubewegt, welches die Anlageverordnung vorgibt.

 

Wohnungen: Miet- und Kaufpreise driften weiter auseinander

Die mittleren Angebotsmieten (Bestand und Neubau) in den deutschen Top-8-Städten stiegen im 1. Halbjahr im Schnitt um 2,4 % gegenüber dem Vorjahr. Den größten Zuwachs beobachtete JLL mit +7,7 % in Berlin, gefolgt von Köln (+5,6 %) und Hamburg (+3,5 %). Nur in Stuttgart gaben die Mieten leicht um 1,6 % nach. In den kreisfreien Städten erhöhten sich die mittleren Angebotsmieten in den letzten zwölf Monaten im Schnitt sogar um 9 %. Noch stärker fiel die Dynamik bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen aus. Die erhöhten sich im Jahresvergleich sowohl in den Top 8 als auch in den kreisfreien Städten um jeweils 15 %. In Leipzig stiegen die Kaufpreise mit +31,6 % auf mittlerweile 3.120 Euro/m² mit Abstand am stärksten. Weniger steil war die Kurve in Berlin (+8,7 %) und Stuttgart (+8,1 %), allerdings liegen die Kaufpreise hier auch bei deutlich über 5.000 Euro/m².

 

Real I.S.: Mieten steigen stärker als konjunkturbedingte Inflation

Sollte die Inflationsrate getrieben durch eine Konjunktur- und Nachfrageerholung dauerhaft auf über 2 % zunehmen, dann dürften die nominalen und realen Mieten für Büro- und Wohnimmobilien kräftig zulegen, prognostiziert Real I.S. mit Blick auf die gestiegenen Inflationserwartungen. Dies würde insbesondere dann gelten, wenn die EZB weiterhin einen deutlicheren Anstieg der Kapitalmarktzinsen durch ihr Kaufprogramm verhindern würde. Die Marktforscher des Fondsanbieters stützen ihre These auf die Erfahrungen aus den Hochinflationsphasen 1991/92 und 2007/08, als die realen Büromieten um rd. 4 bzw. 6 % und die realen Wohnungsmieten zumindest in der ersten Phase um 11 % wuchsen. Grundsätzlich lasse sich feststellen, dass in Hochinflationsphasen, die durch einen Wirtschaftsaufschwung ausgelöst wurden, die Mieten stärker gestiegen sind als die Inflationsrate und es somit zu einem deutlichen Anstieg der realen Mieten gekommen ist. Ein Zusammenhang besteht darin, dass eine gute Konjunktur (als Ursache für Inflation) mit einem Beschäftigungsaufbau und somit einem höheren Flächenbedarf einhergeht.

 

Quelle: thomas dailly gmbh

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