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GPP: Bürovermietung bleibt auf Vorjahresniveau, beste Prognose für Köln
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Mit einem Büroflächenumsatz von rd. 1,21 Mio. m² bewegen sich die deutschen Top 7 laut Zahlen von German Property Partners (GPP) nach dem 1. Halbjahr nur minimal über dem Vorjahresniveau (+1 %). Dabei fiel die Marktdynamik sehr unterschiedlich aus: In Köln beobachtete GPP ein Plus von 47 % auf 140.000 m², in Frankfurt waren es sogar +49 % auf 187.200 m² und in Hamburg immerhin +36 % auf 225.000 m². Für Berlin wurde ein leichtes Plus von 5 % auf 305.000 m² verzeichnet, starke Rückgänge gab es dagegen in Stuttgart (-35 % auf 51.400 m²), München (-34 % auf 205.500 m²) und Düsseldorf (-30 % auf 98.200 m²). Der Top-7-Büroflächenmarkt verharre weit unter dem durchschnittlichen Vermietungsniveau, bilanziert GPP. Die schnellste Erholung von der Coronakrise traut GPP dem Kölner Markt zu. Hier könnte der Flächenumsatz zum Jahresende wieder Vorkrisenniveau erreichen. An den anderen Standorten dürfte sich der Umsatz eher auf dem Niveau von 2020 einpendeln.

 

Studie: Online-Handel benötigt bis 2025 weitere 4 Mio. m² Lagerflächen

Der boomenden Online-Handel erzeugt hierzulande von 2020 bis 2025 einen zusätzlichen Bedarf von 4 Mio. m² Logistikfläche. Dies hat CBRE berechnet. Die Researcher des Beratungshauses gehen davon aus, dass für jede zusätzliche Milliarde Euro an E-Commerce-Umsatz rd. 100.000 m² neue Distributionsflächen benötigt werden und dass der Umsatz des Onlinehandels in Deutschland um 43 Mrd. Euro steigt. Weltweit dürfte die globale Logistikflächennachfrage den Berechnungen zufolge um 130 Mio. m² ansteigen, in Europa um rd. 29 Mio. m². CBRE geht davon aus, dass der Anteil des E-Commerce am gesamten Einzelhandel in Deutschland bis 2025 von 14 auf 19 % ansteigen wird. Damit liege man aber noch „weit unter dem Niveau von anderen Ländern“, bemerkt CBRE-Logistikchef Rainer Koepke.

 

Starker Preisanstieg bei Baustoffen

Die Preise für einzelne Baumaterialien haben sich im bisherigen Jahresverlauf stark verteuert. So kostete Konstruktionsvollholz im Mai laut Statistischem Bundesamt (Destatis) 83,3 % mehr als im Vorjahresmonat. Dachlatten und Bauholz verteuerten sich im selben Zeitraum um 45,7 und 38,4 %. Ebenfalls teurer wurden Betonstahl in Stäben (+44,3 %) und Betonstahlmatten (+30,4 %). Gründe für die anziehenden Holz- und Stahlpreise dürften die steigende Nachfrage während der Coronapandemie und Probleme bei der Versorgung mit Rohstoffen sein, so Destatis. Unterdurchschnittlich stiegen die Preise für Kies und Sand (+4,8 %) sowie Ziegel (+2,2 %) und Beton (+1,7 %). Die Erzeugerpreise insgesamt erhöhten sich im Jahresvergleich um 7,2 % und damit so stark wie seit Oktober 2008 nicht mehr.

 

Gewerbe-Investments holen im 2. Quartal auf

Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Deutschland belief sich im 1. Halbjahr nach Zahlen der großen Maklerhäuser auf 22 bis 24 Mrd. Euro. Dabei entfällt auf das 2. Quartal der größere Teil: Colliers meldet 14,3 Mrd. Euro, sodass sich der Rückstand auf den Fünfjahresdurchschnitt von 28 % Ende März auf jetzt 6 % verkürzte. Einzeltransaktionen machten mit 19,2 Mrd. Euro 80 % des Halbjahresergebnisses aus, betont BNP Paribas Real Estate. Für Büroobjekte (11,15 Mrd. Euro) wurde eines der besten Ergebnisse erzielt. In erster Linie sind dies Transaktionen, die 2020 angeschoben wurden, gleichzeitig fehlen neue verkaufsfähige Produkte, berichtet JLL. Zudem habe sich die im 1. Quartal rege Pitch-Aktivität "merklich abgekühlt". Laut CBRE sanken im 2. Quartal die Büro-Spitzenrenditen in sechs der sieben Top-Standorten, lediglich in Frankfurt blieben sie bei 2,90 %. Im weiteren Jahresverlauf wird risikoaverses Kapital die Nachfrageseite dominieren und bei Core-Immobilien die Renditen drücken, erwartet Savills. BNPPRE und Cushman & Wakefield prognostizieren einen Jahresumsatz von mehr als 50 Mrd. Euro.

 

Wohninvestmentmarkt steht im Zeichen einer Großfusion

Der deutsche Wohnungsmarkt steuert einem Rekordjahr mit 45 bis 50 Mrd. Euro Investmentvolumen entgegen. Grund ist die Fusion zwischen Deutsche Wohnen und Vonovia, die allein deutlich über 20 Mrd. Euro auf die Waage bringen dürfte. Der bisherige Spitzenwert von 23,9 Mrd. Euro stammt aus dem Jahr der Annington-Gagfah-Fusion zu Vonovia 2015. In den ersten sechs Monaten liegt das Handelsvolumen mit Wohnungen mit knapp 9,9 Mrd. Euro (BNP Paribas Real Estate) bzw. gut 10 Mrd. Euro (JLL und NAI Apollo) noch unter dem Niveau des Vorjahres, welchem wiederum die Übernahme von Adler durch Ado seinen Stempel aufgedrückt hatte. Als größte Deals nennen die Makler die Überführung von Immobilien der Soka-Bau in einen von AEW gemanagten Fonds (1,3 Mrd. Euro) und die Übernahme von 4.300 Wohnungen von Peach Property (360 Mio. Euro). Michael Bender, Wohninvestmentchef von JLL, rechnet mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Kaufobjekten - auch weil steigende Materialkosten Projektentwicklungen verteuerten.

 

Aldi Süd drängt in die Innenstädte

Aldi Süd richtet die Filialentwicklung stärker auf die Innenstädte aus. Jan Riemann wird als Director Property Cooperation zum zentralen Ansprechpartner für überregionale Kooperationen. Zudem eröffnet Aldi Süd eigene Projektentwicklungsbüros für Köln, Frankfurt, Offenbach, Stuttgart und München. Mit der neuen Strategie will Aldi die "Innenstadt beleben und weiterentwickeln". Neben Wohnungen können über Supermarktfilialen auch Büros oder Einzelhandelsstandorte entstehen. "Mitten in der Stadt einen Standort mit Gastronomie, Einzelhandel und einer Kita auf dem Dach zu planen, ist deutlich komplexer als der Bau einer alleinstehenden Filiale im Grünen", so Riemann. Aldi Süd bündele deshalb die Expertise und arbeite mit Partnern zusammen.

 

Investoren warten bei Top-Einkaufscentern Mietpreis-Anpassung ab

Der Investmentumsatz mit Einzelhandelsimmobilien in Deutschland hat sich im ersten Halbjahr auf 3,5 Mrd. Euro fast halbiert, wie Zahlen von CBRE zeigen. Neben dem Ausbleiben großvolumiger Deals wurde der Umsatz dadurch gebremst, dass es zu wenig Angebot für Lebensmittel-geankerte Objekte gibt. Was Shoppingcenter angeht, warten bei Top-Objekten viele Investoren das Einpendeln des Mietniveaus nach dem Ende der Pandemie ab, während weniger gut aufgestellte Einkaufszentren kaum nachgefragt werden, so CBRE. Die Spitzenrenditen für Lebensmittelmärkte sind binnen Jahresfrist um 1,3 Punkte auf 3,90 % gesunken. Die Spitzenrenditen für Shoppingcenter stagnieren bei 5 %. Nach Colliers-Angaben war der größte Deal die Teilübernahme des Berliner Geschäftshausensembles "Gloria Galerie" durch RFR (über 200 Mio. Euro). Für die zweite Jahreshälfte bahnen sich einige größere Paketverkäufe an, wobei neben reinen Supermarkt- und Discounterportfolios auch solche an Bedeutung gewinnen würden, die Drogerien, Heimwerkermärkte oder Fachmärkte für Sport, Freizeit oder Tierbedarf als Ankermieter haben.

 

Büroleerstand steigt, Umsatz und Spitzenmieten stabil

In den sieben größten deutschen Büromärkten stehen laut JLL mehr als 4 Mio. m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, ein Plus von etwas über 1 Mio. m² oder 35 % gegenüber Ende Juni 2020. Die durchschnittliche Leerstandsquote ist im 2. Quartal um 40 Basispunkte auf 4,3 % gestiegen, am Jahresende dürften es 4,5 % sein. Dennoch habe es in den letzten 20 Jahren nur in neun von insgesamt 80 Quartalen niedrigere Leerstandsquoten gegeben, betont das Maklerunternehmen. Dabei sind sowohl der Büroflächenumsatz als auch die Spitzenmieten im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum in etwa gleichgeblieben. Die Zahlen von BNPPRE, CBRE, Colliers, Savills und C&W weisen in dieselbe Richtung. BNPPRE bezieht Leipzig in die Betrachtung mit ein, es war der einzige Büromarkt mit sinkendem Leerstand (-12 %). Colliers prognostiziert bis Jahresende Leerstände von 2,5 % in Berlin und bis 8,8 % in Frankfurt. 2023/2024 dürften die Scheitelpunkte der Leerstandsentwicklung erreicht sein.

 

Wohnungszahl um 290.000 im letzten Jahr gestiegen

Die Zahl der Wohnungen in Deutschland ist im vergangenen Jahr um 290.966 bzw. 0,7 % auf 42,8 Mio. gestiegen, berichtet das Statistische Bundesamt (Destatis). Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 5,7 % bzw. 2,3 Mio. Wohnungen. Die Wohnfläche wuchs um 7 % auf über 3,9 Mrd. m². Die Durchschnittswohnung misst 92,0 m², das sind 1,1 m² mehr als vor zehn Jahren. Pro Einwohner gibt es statistisch gesehen 47,4 m² Wohnfläche.

 

Hotelinvest: Stimmung hellt sich etwas auf

Der Handel mit Hotels erholt sich nur langsam von der Coronakrise. Zwar lag das Dealvolumen im 2. Quartal so hoch wie noch nie seit dem ersten Lockdown. Doch in der Halbjahresbetrachtung bilanzieren die Makler noch einmal einen zweistelligen Rückgang gegenüber dem Vorjahr auf gut 1 Mrd. (CBRE, Colliers, JLL, C&W) bzw. 1,1 Mrd. Euro (BNP). Viel mehr als eine Verdopplung dieses Volumens trauen sie dem Markt auch für das Gesamtjahr nicht zu. Laut C&W sowie Colliers ist dabei nicht das Investoreninteresse das Problem, sondern schwierige Finanzierungsbedingungen. CBRE stellt bei Top-Objekten nur geringe Preisrückgänge fest, die Spitzenrendite habe sich bei 4,25 % eingependelt. Die Zahl der Notverkäufe bleibt überschaubar: Als solche bekannt wurden die Maritim-Hotels am Timmendorfer Strand und in Gelsenkirchen, welche sich die Heilbronner Plaza Group sicherte. Heute wurde noch ein Deal in Berlin bekannt: Durch Vermittlung von JLL veräußerte Azure Hotels per Sale-und-Leaseback die Holiday-Inn-, Indigo- und One80°-Hostels am Alexanderplatz mit 527 Zimmern an Schroders. Der Preis lag nach TD-Informationen bei etwa 100 Mio. Euro.

 

Offene Fonds reißen sich um Logistik

Die Offenen Immobilienfonds haben ihre Logistikallokation in der Corona-Krise verdreifacht. Mit 18 % Anteil am gesamten Ankaufsvolumen sind die Lagerhallen laut Scope 2020 zur zweitbeliebtesten Nutzungsart hinter Büroimmobilien mit 52 % geworden. Der Anteil der Einzelhandelsimmobilien ging hingegen von 18 % 2018 und 10 % 2019 auf nun nur noch 6 % zurück, auch die Büros verzeichneten ein Minus von 9 Prozentpunkten. Insgesamt haben die Offenen Fonds 2020 für rd. 8,3 Mrd. Euro Immobilien eingekauft, noch etwas mehr als im Vorkrisenjahr 2019. Davon entfielen mehr als 1,8 Mrd. Euro allein auf den Hausinvest von Commerz Real. Über 90 % der 24 von Scope befragten Fondsanbieter wollen im laufenden Jahr mindestens genauso viel einkaufen. Beliebtestes Investitionsland bleibt Deutschland, das bereits 2020 rd. 3 Mrd. Euro Kapital anzog. Aber auch in UK planen rd. 65 % der Fondsmanager Immobilienkäufe. Skandinavien wird von 61 % als Wunsch-Anlageland genannt (Vorjahr: 38 %).

 

Wealthcap: Corona steigert Interesse an Immobilieninvestments

Mehr als 70 % glauben, dass Immobilieninvestments im Zuge der Corona-Pandemie an Bedeutung gewinnen werden. Das hat der Fondsanbieter Wealthcap bei einer Befragung von 42 Produkteinkäufern, Vertriebspartnern und Kapitalanlegern zwischen Mitte April und Ende Mai herausgefunden. Demnach erwarten mehr als 85 %, dass Investoren ihre Allokationen in Wohnimmobilien erhöhen. Lediglich 5 % sehen dies für Investitionen in Büroimmobilien, während zwei Drittel meinen, dass die Allokation in dieser Nutzungsart sinkt. ESG-Kriterien werden von gut der Hälfte der Teilnehmer auf Produktebene als wichtig oder sehr wichtig eingestuft, wobei ökologische Kriterien einen höheren Stellenwert als soziale oder Governance-Aspekte haben. Bei der praktischen Umsetzung von ESG-Kriterien sehen 52 % der Teilnehmer das Bürosegment als führend, 33 % den Bereich Wohnen.

 

 

Quelle: thomas dailly gmbh

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