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Studiwohnen: Investoren üben Zurückhaltung
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Nur sieben Transaktionen im Volumen von 160 Mio. Euro hat CBRE im 1. Halbjahr auf dem deutschen Investmentmarkt für Studentenwohnheime und Mikroapartments registriert. Dies stellt einen Rückgang von 67 % zum Vorjahreshalbjahr dar. Zum schon vorher bestehenden Produktmangel komme nun eine allgemeine Zurückhaltung der Akteure aufgrund von Covid-19. "Die Käufer der größeren Portfolios der vergangenen Jahre konzentrieren sich aktuell auf die Bestandsentwicklung und Zielgruppenoptimierung", sagt Sebastian Schütte, Direktor bei CBRE Residential Investment. Er erwartet, dass der Transaktionsmarkt auch im weiteren Jahresverlauf eher ruhig bleibt. Das hängt auch damit zusammen, dass die Auslastungszahlen in nächster Zeit voraussichtlich zurückgehen werden: Viele Unis setzten die Präsenzpflicht auch für das Wintersemester aus.

 

GIMX-Index: Gewerbemieten legen trotz Corona vielerorts zu

Die Gewerbemieten zeigen sich bislang weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Pandemie, wie der Mietpreisindex GIMX für das 1. Halbjahr zeigt, den ImmoScout24 zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) herausgibt. Neun von zwölf der untersuchten Großstädte wiesen für die Angebotsmieten im Bürosegment Zuwächse von mehr als 2 % aus. Besonders stark war das Plus in Köln (7,1 %), Leipzig (5,8 %) und München (4,6 %). In Dortmund sanken die Büromieten um 1,2 %. Im Einzelhandelssegment sind in Hamburg, Frankfurt und Dresden die Angebotsmieten zwischen 5,5 % und 6,3 % gestiegen. Im gleichen Zeitraum sanken sie in Köln, Leipzig und München zwischen 6,1 und 8,2 %. In Berlin zeigen sich die Ladenmieten mit einem leichten Wachstum von 0,7 % stabil. Besonders auffällig ist die Entwicklung in Düsseldorf mit einem Plus von 14,5 %, was nach Auffassung des IW besonders an Nachholeffekten aus den Vorjahren liegt.

 

Büroinvestments: Transaktionsvolumina in Europa stabil, Trendumkehr bei Renditen

Im 1. Halbjahr sind die Investitionsvolumina für europäische Büroimmobilien insgesamt nur um 9 % (auf 39,7 Mrd. Euro) zurückgegangen. Das ergab eine Auswertung von Catella für 37 Standorte in 18 Ländern. Einbrüche gab es in Portugal (-74 %), Großbritannien (-46 %) und Irland (-41 %), während es in Italien und Deutschland Anstiege um 19 % bzw. 15 % beobachtet werden. Letzteres führt Catella-Analyst Thomas Beyerle u.a. auf das hohe Umsatzvolumen im 1. Quartal sowie zahlreiche Großtransaktionen mit langer Vorlaufzeit zurück. Auch die Spitzenmieten (+5 %) sind im 1. Halbjahr im Schnitt weiter gestiegen, für den weiteren Jahresverlauf diagnostiziert Beyerle aber eine Sechs-Monats-Trendumkehr und erwartet bis zum Jahresende in insgesamt 17 Büromärkten leicht sinkende Werte. Eine ähnliche Umkehr gibt es in einem Großteil der Städte bei der Nettospitzenrendite zu beobachten. In 20 der insgesamt 37 Märkte wird bis zum Ende des Jahres ein Anstieg von mehr als 5 Basispunkten prognostiziert, während für die übrigen Märkte weiterhin stabile Renditen erwartet werden.

 

Logistik-Neubauvolumen auf Vorjahresniveau

Mit Baustarts für 1,95 Mio. m² Hallenfläche bewegt sich das Neubauvolumen für Logistikimmobilien im ersten Halbjahr nur knapp unter dem Vorjahresniveau (2,2 Mio. m²). Covid-19 beeinträchtige die Aktivitäten bis dato nicht, folgert der Logistikdienstleister Logivest. Die zu Beginn des Lockdowns im März und April vorgesehenen Baustarts seien wie geplant erfolgt. Im zweiten Halbjahr rechnet Logivest-Geschäftsführer Kuno Neumeier allerdings mit einem leichten Rückgang. Am meisten Flächen, nämlich 200.000 m², wurden in der Logistikregion Berlin/Brandenburg entwickelt, obgleich die Tesla Gigafactory in Grünheide südöstlich von Berlin noch nicht mit einberechnet wurde. Außerhalb der großen Ballungsräume beobachtet Logivest neue "Logistik-Hot-Spots" z.B. in der Region zwischen Hof und Zwickau, wo dieses Jahr bereits 55.000 m² realisiert wurden.

 

B- und C-Städte büßen nur wenig Investmentumsatz ein

Büroimmobilien in B- und C-Städten zogen in der ersten Jahreshälfte weiterhin einiges Investoreninteresse auf sich. Colliers International zählte Transaktionen im Volumen von knapp über 2 Mrd. Euro. Das liegt nur 12 % unter dem Vorjahresergebnis. Allein rd. 530 Mio. Euro und damit 26 % Marktanteil entfielen allerdings auf die Übernahme der TLG durch Aroundtown, die mehrere Büroimmobilien v.a. in ostdeutschen B- und C-Städten umfasste. "Trotz der Corona-Einschränkungen liefen viele Prozesse weiter und wurden auch abgeschlossen, wenn auch mit verminderter Geschwindigkeit und umfangreicheren Ankaufsprüfungen", erklärt Michael R. Baumann, Head of Office Investment B&C Cities bei Colliers. Eine Umfrage des Maklerunternehmens hat sogar ergeben, dass B-Städte momentan beliebter bei Investoren sind als vor der Krise und C- und D-Städte ihren Platz auf den Einkaufslisten behauptet haben. Regional entfielen die größten Anteile am Transaktionsvolumen auf Nürnberg (267 Mio. Euro), Leipzig und Wiesbaden. Die niedrigsten Renditen werden in Wiesbaden und Mainz (je 3,70 %), Nürnberg (3,75 %) sowie Mannheim (3,80 %) erzielt.

 

Stadtwohnungen werden auch während Corona teurer

Eigentumswohnungen haben sich im 1. Halbjahr im Vergleich zum Vorjahr um bis zu ein Drittel verteuert. Die Steigerungen betreffen Bestands- und Neubau-Objekte gleichermaßen. Bei Neubauten ziehen die Kaufpreise am stärksten an. Das zeigt ein Vorjahresvergleich von immowelt für die 14 größten Städte. Die größten Zuwächse gab es in Stuttgart: Der Preis für eine Neubauwohnung stieg um 31 % auf 6.827 Euro/m², gefolgt von Frankfurt mit 21 % auf 6.926 Euro/m². Auch in der teuersten Stadt Deutschlands, in München, brachte die Corona-Krise keine Pause in der Preisrallye: Neubauwohnungen kosten mit 9.738 Euro/m² 9 % mehr als im Vorjahr. Einen merklichen Corona-Schock am Angebotsmarkt konnte immowelt damit nicht feststellen, nur in einigen Städten und Objektkategorien gab es eine gedämpfte Steigerung der Angebotspreise. So liegt in Köln eine Neubauwohnung mit 4.629 Euro/m² in etwa konstant im Preis, in Hannover ist nur ein minimaler Zuwachs von 2 % (3.941 Euro/m²) zu beobachten.

 

Einzelhandel: Flächenumsatz sinkt um ein Viertel

Die Corona-Pandemie hat auf dem Einzelhandels-Vermietungsmarkt deutliche Spuren hinterlassen. Der Flächenumsatz verlor laut JLL im ersten Halbjahr rd. 24 % im Vergleich zum Vorjahr und fiel damit auf 191.900 m². Die Anzahl der Anmietungen lag bei 383, was einem Rückgang von nahezu einem Drittel im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 entspricht. Seit Ende Juni steigt die Nachfrage allerdings wieder. Die Gastronomie- und Foodbranche behauptete mit einem Anteil von 31 % ihre Spitzenposition. Dies lag v.a. an den Lebensmittelhändlern, die zwei Drittel der Vermietungen beisteuerten. Auf die Textilsparte entfielen 24 %. JLL erwartet, dass die ausgesetzten oder reduzierten Mietpreiszahlungen der Einzelhändler auch nach dem Lockdown zu weiteren Verhandlungen mit den Vermietern führen werden. Ob dies dauerhafte Mietpreissenkungen zur Folge haben wird, zeichne sich bis jetzt - zumindest für die Top 10 - noch nicht ab, die Spitzenmiete sei hier weiterhin stabil.

 

On-Geo: Kaufpreise gingen wegen Corona zwischenzeitlich stark zurück

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken in der Coronakrise zwischenzeitlich um 7,5 % auf 2.800 Euro/m². Diese Schockreaktion in den Monaten März und April zeigt sich in einer Studie des Datendienstleisters On-Geo, der nicht die sonst üblichen Annoncen-Daten, sondern tatsächliche Kaufpreise zugrunde liegen. Für die Analyse wurden laut On-Geo seit März 2020 mehr als 20.000 Transaktionen in Deutschland untersucht. Seit Mai sei hingegen eine "sichtbare Erholung" der Preise zu beobachten. Andere Studien, die mit Angebotspreisen arbeiten, hatten für die Lockdown-Phase überwiegend stabile Wohnungspreise ermittelt. On-Geo arbeitet vor allem mit Sparkassen und Banken zusammen.

 

IMX: Kaufpreise steigen in Q2 wieder stärker, Mieten nur teilweise

Laut dem Wohnungspreis-Index IMX von Immobilienscout ziehen Kauf- und Mietpreise für alle Wohnungstypen im 2. Quartal wieder stärker an. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand stiegen vom ersten zum zweiten Quartal um 2,5 %. Die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen legten letztes Quartal um 1,3 % zu, nach 0,7 % im 1. Quartal. In einigen Städten wird auch ein stärkeres Wachstum der Mieten verzeichnet, nämlich in München (+1,9 %), Frankfurt, Hamburg (jeweils +1,4 %) und Köln (+1,1 %). In Berlin dagegen zeigt der IMX eine Stagnation im Vergleich zum 1. Quartal. In der gesamtdeutschen Betrachtung gab es damit erneut nur leichte Steigerungen des Mietniveaus für Bestandswohnungen in Höhe von 0,2 % im Vergleich zum vorherigen Quartal.

 

Logistik: Nachfrage von Produktionsunternehmen stark gesunken

Der Anteil des produzierenden Gewerbes am Logistik-Flächenumsatz ist im 1. Halbjahr stark zurückgegangen. Während die Hersteller im ersten Halbjahr 2019 noch etwa für 1,3 Mio. m² bzw. über 40 % aller Vermietungen und Eigennutzerdeals sorgten, waren es in den ersten sechs Monaten 2020 nur noch rd. 600.000 m², also nur ein Viertel. Aengevelt sieht angesichts dieser Zahlen das Logistikimmobiliensegment nur eingeschränkt als Gewinner der Coronakrise. Der Anteil des Handels am Gesamtflächenumsatz erhöhte sich indessen um etwa sieben Prozentpunkte auf gut 38 %, was vor allem auf die steigende Nachfrage der Online-Händler zurückzuführen sei. JLL hatte gestern für das 1. Halbjahr einen Rückgang des bundesweiten Flächenumsatzes um 11 % auf knapp 3 Mio. m² vermeldet und darauf hingewiesen, dass insbesondere die Eigennutzerumsätze überdurchschnittlich zurückgegangen sind.

 

 

Quelle: thomas dailly gmbh

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