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Die Discounted-Cashflow-Methode hat zur Grundlage die Kapitalisierung zukünftiger Erträge, ist also letztendlich eine Barwertermittlung prognostizierter zukünftiger Reinerlöse. Das Bewertungsverfahren gliedert sich in zwei Phasen, da die Prognosen mit zunehmendem Zeithorizont unsicherer und risikoträchtiger werden. Die erste Phase ist der Prognosezeitraum, der i.d.R. für die ersten 10 bis 12 Jahre die erwarteten Einnahmen und Ausgaben modelliert. Für den darauffolgenden Zeitraum wird ein Restwert des Grundstücks in der Regel geschätzt oder über Ertragswertberechnungen ermittelt.

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Die DCF-Methode wird in der internationalen Wertermittlung vielfach zur Ertragswertermittlung solcher Objekte genutzt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter investitionsanalytischen Aspekten gehandelt werden. Ein Vorteil des DCF-Verfahrens ist die Vergleichbarkeit unterschiedlichster Kapitalanlagen untereinander. Weiterhin ist es insbesondere bei Objekten mit zeitlich unterschiedlichen Ertragsströmen, z.B. bei sog. Single-Tenant-Objekten, bei denen Wiedervermietungs- und Modernisierungsszenarien abgebildet werden sollen, ein komfortabel anwendbares Instrument. Die DCF-Methode ist ein weit verbreitetes Wertermittlungsinstrument. Sie ist als „sonstiges international anerkanntes Verfahren" allgemein zulässig.

 

Die Residualwertmethode wird auch "Bauträgermethode" genannt und ist insbesondere geeignet, um den Grundstückswert in Abhängigkeit von differenzierten Nutzungsszenarien für das Grundstück zu ermitteln. Zunächst wird der Wert der optimalen und genehmigungsfähigen Bebauung nach dem Ertragswertverfahren bestimmt. Von diesem Ergebnis werden dann sämtliche Kosten für die mögliche Bebauung abgezogen, einschließlich Finanzierung, Marketing, Wagnis und Gewinn sowie einem Posten für unvorhersehbare Kosten.

Das Ergebnis der Rechnung ist der Residualwert, der allerdings noch Erwerbsnebenkosten des Grundstücks beinhaltet. Richtig angewendet ist die Methode ein wichtiges und wertvolles Arbeitsmittel des seriösen Projektentwicklers. Dieser ermittelt auf dem oben beschriebenen, auch Backdoor Approach, genannten Verfahrensweg zumutbare Gestehungskosten. In entgegengesetzter Richtung - auch Frontdoor Approach genannt - kann auf Basis bekannter Kostengrößen z.B. eine erforderliche Miete oder ein wirtschaftlicher Verkaufspreis ermittelt werden.

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