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JLL empfiehlt Investoren den sozialen Wohnungsbau

JLL vergleicht in einer Studie die kommunalen Wohnraumförderprogramme und empfiehlt den sozialen Wohnungsbau auch privaten Investoren, wenn sie sehr langfristig ausgerichtet sind. Das Beratungsunternehmen verweist auf die niedrigere Fluktuation in Sozialwohnungen. In teuren Neubauwohnungen neigten die Erstbezieher zum Wechsel in günstigere Lagen, sobald sie sich in der Stadt besser auskennen. "Die Fluktuation kann hier vergleichsweise hoch sein und eine Nachvermietung an Zweit- oder Drittmieter mit dem entsprechenden Aufwand wird nötig", sagt Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Auch müssten die Bauherren keine Mieter- und Käuferanpassungen beim Bau oder der Ausstattung durchführen und könnten das Grundstück besser ausnützen. Zum Ausgleich für die niedrigere Rendite winkten Förderprogramme der Städte. JLL-Researcher Helge Scheunemann hält Gesamtrenditen von 2,7 bis 4,0 % für möglich.

 

Investments laut GPP um 15 % gestiegen

In den deutschen Top-7-Märkten wurden von Januar bis September laut Zahlen von German Property Partners (GPP) rd. 23,8 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Das bedeutet ein Plus von 15 % gegenüber dem Vorjahr und das zweitbeste Transaktionsvolumen zum Ende des 3. Quartals seit 2007. Besonders deutsche Investoren kauften fleißig ein, der Anteil internationaler Käufer sank dagegen von ca. 50 % im Vorjahr auf nun 35 %. Stark gefragt waren Büroimmobilien mit 63 % Umsatzanteil, Einzelhandelsobjekte kamen nur auf 8 %. Außerdem wurde deutlich mehr in den Innenstädten eingekauft (+34 %, 7,13 Mrd. Euro). Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sanken GPP zufolge entgegen den Erwartungen weiter auf zuletzt noch 3,14 %. Umsatzstärkster Markt war Frankfurt mit +52 % auf 6,2 Mrd. Euro. Danach folgte trotz -32 % auf 4,1 Mrd. Euro Berlin. Das größte Plus beobachtete GPP mit +74 % auf 4 Mrd. Euro in Hamburg.

 

Gewerbe-Investmentmarkt dreht mächtig auf und steuert auf neuen Rekord zu

Der Kaufhof/Karstadt-Deal mit einem Volumen von über 1,8 Mrd. Euro als bislang größte Transaktion des Jahres, mehrere Hochhausverkäufe in Frankfurt und zahlreiche Einzeldeals in den Top-Standorten sorgten im 3. Quartal für einen Rekordwert von über 16 Mrd. Euro. In den ersten drei Quartalen stieg das Transaktionsvolumen auf dem Gewerbe-Investmentmarkt laut den heute veröffentlichten Zahlen von BNPPRE, CBRE, Colliers International und JLL auf rd. 42 Mrd. Euro, etwa 8 % mehr als im Vorjahr. Zwei Trends aus dem 1. Halbjahr verfestigten sich: die Fokussierung auf die Top-7-Märkte, wo der Umsatz sogar um 27 % zulegte, und die Vorliebe für Büroimmobilien. Wegen der nachlassenden Renditekompression setzen die Anleger vermehrt auf Mietwachstumspotenzial in den dynamischen Büromärkten, so eine Beobachtung der Maklerhäuser. Die höchsten Umsatzsteigerungen zeigten Frankfurt und Hamburg. Für das Gesamtjahr reichen die Prognosen nun bis 60 Mrd. Euro, was ein neues Rekordergebnis wäre.

 

Wohnpaket-Verkäufe steigen um mehr als ein Drittel

Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnimmobilien und Wohnungsportfolios liegt nach drei Quartalen mehr als ein Drittel über dem Vorjahresniveau. BNP Paribas Real Estate ermittelte 12,3 Mrd. Euro, Dr. Lübke & Kelber 15,1 Mrd. Euro (+43 %), beide Makler berücksichtigen Deals ab 30 Einheiten. CBRE meldet bei Abschlüssen ab 50 Einheiten 14,5 Mrd. Euro (+38 %). Dr. Lübke zählte allein in den letzten drei Monaten 3,3 Mrd. Euro in 142 Transaktionen. Die beiden größten Deals waren der Kauf des Century Portfolios durch die dänische Pensionskasse PFA für über 900 Mio. Euro und die Vivawest-Wohnungen durch LEG. Laut BNPPRE entfallen in den neun Monaten fast 5,5 Mrd. Euro des Wohn-Investmentvolumens auf die sieben A-Standorte. Umsatzbringer ist Berlin mit fast 2,8 Mrd. Euro, danach folgen Hamburg (780 Mio. Euro), Düsseldorf (650 Mio. Euro) und München (570 Mio. Euro).

 

Büromarkt: Flächenumsätze nur knapp unter Vorjahresrekord

Auf den deutschen Bürovermietungsmärkten wurden zum Ende des 3. Quartals vielerorts neue Tiefstwerte bei den Leerstandsquoten erreicht. In Berlin sprechen manche Maklerhäuser schon von weniger als 2 %, was die Dynamik in der Bundeshauptstadt spürbar hemmte. Die Maklerhäuser beobachteten hier zweistellige Umsatzrückgänge, in anderen Märkten gab es trotz Flächenmangels neue Umsatzrekorde. Am stärksten sehen alle Beobachter München (ca. 700.000 m²), neue Umsatz-Bestmarken wurden außerdem in Frankfurt und Leipzig aufgestellt. Generell blieben die Umsätze trotz Flächenknappheit nur wenig hinter dem Vorjahresrekord zurück. Für die Top 7 sind es laut JLL -6 % auf rd. 2,8 Mio. m², Colliers International registrierte -3 %, BNPPRE kam auf -2,5 % (Top 8), CBRE auf -2,5 % (Top 5), Savills auf -5 % (Top 6) und Cushman & Wakefield auf -3 % (Top 4). Die Spitzenmieten zogen im Schnitt um ca. 5 % an, die Durchschnittsmieten sogar um 7 %. Bis Ende 2019 gehen alle Maklerhäuser von weiterem Mietwachstum aus.

 

Logistikrenditen nähern sich der Marke von 4 %

Trotz eines Rückgangs von mehr als 20 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat das Transaktionsvolumen mit Logistikimmobilien das zweitbeste Dreivierteljahresergebnis aller Zeiten erreicht. Mit 4,91 Mrd. (JLL) bzw. 4,4 Mrd. Euro (Colliers) bleibt der Anteil der Logistik am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen zweistellig. Dass inzwischen ein Drittel des Transaktionsvolumens auf Industrieimmobilien entfällt, führt Colliers auf rarer werdende Kaufgelegenheiten bei klassischen Lagerhallen zurück. Aus demselben Grund investierten Investoren auch zunehmend in Objekte mit Leerständen und risikoreichere Lagen, bemerkt Logistikchef Peter Kunz. Der Anteil der ausländischen Investoren liegt laut JLL bei 71 %, während er bei der Gesamtheit der Gewerbetransaktionen lediglich 45 % beträgt. Logistikinvestmentchef Willi Weis erwartet für das 4. Quartal den Abschluss weiterer Deals, darunter auch große Pakete. Im Gesamtjahr könnte so noch ein Transaktionsvolumen von 7 Mrd. Euro erreicht werden. Die Spitzenrendite dürfte dann seiner Einschätzung nach um 70 Basispunkte auf 4,0 % abgeschmolzen sein. Bereits jetzt liege sie bei 4,1 %.

 

Quelle: thomas dailly gmbh

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